【编者按】新加坡政府近日宣布对执行共管公寓（EC）政策进行重大调整，包括延长最低居住年限至10年、取消延期付款计划，以及提高首次购房者配额至90%。这些措施旨在抑制地价过热、缓解首次购房者的负担，但短期内可能推高未受政策影响的现有项目的需求。分析师认为，开发商的土地竞标将趋于谨慎，从而有望稳定房价。然而，延长MOP和取消DPS也可能改变市场格局，影响二次购房者的购买意愿。本文详细解读了这些政策变化及其潜在影响，我们将基于原文内容，以中文表达习惯，为您呈现一篇信息丰富、易于理解的爆文。

新加坡：分析师表示，自周五（5月8日）起对执行共管公寓（EC）政策进行的调整，很可能冷却开发商对项目用地的竞标热情，从而可能提高首次购房者的可负担性。

不过，他们补充指出，短期内，不受政策变化影响的即将上市项目，需求量可能会增加。

具体变化包括：最低居住年限从5年翻倍至10年、取消延期付款计划，以及增加首次购房者的配额和优先购买期。

这些措施由新加坡国家发展部长李智陞于周五宣布，旨在帮助首次购房者顺利购得EC单位。

新措施将适用于所有在周五或之后截止投标的执行共管公寓政府土地销售（GLS）地块。

分析师表示，预计五个不受新政策影响的即将开发的EC项目，需求将会上升——尤其是在二次购房者群体中。

这些项目分别位于Senja Close、Sembawang Road、Miltonia Close以及Woodlands Drive 17的两个项目。这五个地段的投标截止日期在2025年8月至2026年4月之间。

合登房产集团首席执行官Mark Yip指出，未来EC项目更长的最低居住年限将提升这些尚未开盘项目的吸引力。

博纳产业首席执行官Kelvin Fong也同意，虽然这五个项目可能会看到强劲需求，但由于其地价坚挺，他们预计短期内EC价格将保持稳定或略有上涨。

他指出，Woodlands Drive 17的两个地块以及Senja Close的地价，是EC GLS地块中最高的之一。

EC购房者的月家庭收入上限为16,000新元（约12,600美元），且贷款偿还比率不得超过30%。

“这些因素将在一定程度上限制EC价格涨幅的幅度，”他说道。

城市发展有限公司在一份媒体声明中表示，政策更新不会影响他们位于Woodlands Drive 17和Senja Close的两个即将推出的EC项目，这两个项目计划于明年开盘。

过去10年间，EC每平方英尺（PSF）价格已翻倍有余。今年1月至4月，新EC的每平方英尺中位数价格为1,843新元，而2016年为782新元。

更长的最低居住年限

根据新措施，新EC的购房者需要满足10年的最低居住年限后，才能将整套单位出租、购买其他住宅物业，或者将单位出售给新加坡公民和永久居民。

EC单位的完全私有化年限将从目前的10年延长至15年。满15年后，它可以出售给任何买家。

方先生表示，对于原本计划购买EC并在达到5年MOP后转售的潜在买家来说，延长的MOP尤为关键。

不过，对于真正打算长期自住的业主来说，这一变化不太可能打消他们的购房意愿。

方先生指出，这一调整与组屋框架保持一致——建屋发展局（HDB）下Prime和Plus模式的组屋单位也实施了更长的MOP。

“我们预计这不会对私宅转售市场立即产生冲击，但10年MOP对新EC的影响可能会在后续显现，因为流入市场的较新转售EC数量将减少，”他说道。

“这可能会引导潜在买家转向其他私宅转售公寓和大众市场新项目的开盘。”

合登房产的叶先生指出，近年来在5年MOP后转售的EC数量不断增加，部分转售价格甚至比开盘价高出超过100万新元。

2025年，共有162笔此类交易，平均持有期为9.6年。

由于当前EC业主的平均持有期接近10年，因此更长的MOP不太可能降低EC的吸引力。

“这一趋势与组屋转售市场类似——买家更青睐刚满MOP且无转售限制的单位，”他补充道。

取消延期付款计划

专家一致认为，取消延期付款计划将鼓励买家在购买EC时更加谨慎。

该计划允许买家先支付20%的购房款，剩余80%在项目获得临时入伙证时支付。

取消后，所有EC买家必须采用正常付款计划，即根据施工进度进行分期付款。

Realion（OrangeTee & ETC）集团首席研究员兼策略师Christine Sun表示，这一变化可能对市场影响最大。

她指出，DPS是首次和二次购房者都青睐的计划。

她指出，目前超过50%的EC买家选择DPS，部分项目这一比例甚至达到60%到70%。

这对组屋提升者尤其有利，因为他们可以避免同时偿还两笔贷款，同时也有助于年轻买家推迟付款，直到他们相对更有能力偿还按揭。

“考虑到越来越多的富裕父母为子女支付首付——这些子女在购买EC时可能仍在读书或刚刚开始职业生涯——取消DPS可能是一个审慎的决定，”她补充道。

“这种做法可以视为投机行为，因为负责偿还剩余贷款的子女在项目获得TOP后可能并未稳定就业或拥有足够收入。

“如果经济恶化或失业率上升，这种风险可能会被放大。”

ERA新加坡首席执行官Marcus Chu表示，取消DPS预计将为首次购房者创造一个更公平的竞争环境。

“虽然二次购房者此前可以利用出售现有房屋的收益来资助EC购房，但首次购房者并没有同样的财务优势，”他说道。

他指出，这提高了财务门槛，很可能缩小符合条件的二次购房者群体。

李智陞在宣布中表示，首次EC购房者的比例相对于二次购房者有所下降，后者的购房预算因首次住房的销售收入而更充足。

2020年，约一半的EC买家是首次购房者。到2024年和2025年，这一比例下降到30%至40%之间。

首次购房者获得更多单位配额

在新政策下，首次购房者的配额和优先期将从70%提高至90%，优先期从一个月延长至两年。

合登房产的叶先生表示，由于二次购房者仅获分配10%的配额，预计EC项目开盘销售时，来自他们的需求将“非常强劲”。

他们可能会转向其他新的EC项目、新私宅项目开盘或转售市场。

如果更多二次购房者选择购买新私宅，那么他们“很可能会”出售现有的组屋单位并租房，以避免支付额外买家印花税。

“这将增加市场转售组屋的供应量，从而对组屋转售价格造成下行压力，尤其是从2026年起满MOP组屋的供应量将会增加，”他补充道。

博纳产业的方先生表示，首次购房者购买EC单位的机会将增加，尤其是在热门地段的认购率极高的项目。

他说，二次购房者的配额通常在开盘当天就被填满，而首次购房者的需求并未完全消化掉项目中剩余的未售EC单位。

在最近开盘的Rivelle Tampines项目中，尽管平均每平方英尺价格高达1,893新元，但所有二次购房者的名额在5月21日开盘当天下午2点15分就被抢购一空。

按照现行方案，通常一个月后，当更多二次购房者有资格预订单位时，销售才会再次升温。

“随着优先期延长至两年，这也将为首次购房者提供更多时间来规划和权衡购买决策，之后二次购房者才能进场预订单位，”他说道。

谨慎的土地竞标

分析师表示，随着新措施的出台，开发商在土地竞标时可能会更加谨慎，这可能有助于提高单位的可负担性。

叶先生表示，开发商会把新政策纳入考虑，降低对即将推出的EC地块的投标价格。他估计，投标价格可能比之前的标价低10%。

由于新EC的潜在需求群体可能缩减，新项目的销售周期可能会稍微延长。

“如果EC项目的销售周期更长，开发商竞标土地的紧迫感就会降低。这可能会导致政府土地销售投标参与者减少，土地投标价格更加稳定，从而使房价也趋于稳定，”他说道。

ERA的楚先生表示，这些措施的具体和可观察的影响，大约需要1.5到2年时间才能显现，届时首批受这些措施影响的EC项目将会开盘。

这些项目包括今年上半年将推出市场招标的两个地块——位于Canberra Drive和Sembawang Drive。

“这两个EC地块将成为测试开发商对新措施反应的风向标，”他说道。

博纳产业的方先生总结道，总体来说，新EC单位的需求预计将保持健康。

这归功于EC的相对可负担性、人们对它们价值的强烈认可、庞大的买家群体以及相对紧张的新单位供应。

方先生补充道：“在实施这些措施的同时，我们希望政府能继续在其一年两次的政府土地销售计划中，提供足够数量的EC地块，以确保供应与EC单位健康的潜在需求保持同步。”