购入型租赁公寓的经营者继多套房主之后，面临被征收更高资本利得税的可能性增大。政府已正式宣布正在审查税制改革，指出这类经营者免除更重资本利得税的做法过于宽松。预计在强制性租赁期结束后，经营者将在更重税负适用前获得处置机会。如果预计7月左右公布的税改方案包含此类改进，仅首尔地区就可能有多达约2.5万套公寓进入市场。

据政府9日消息，包括财政经济部和国土交通部在内的房地产相关部门，在8日举行的经济与房地产部长级会议上讨论了针对购入型租赁公寓经营者的更重资本利得税问题。

副总理兼财政经济部长官具尹哲在会上表示：“我们持续讨论如何释放被锁定的住房库存，确保流向实际居住者。”他指出：“关于在调控区域内，对购入型租赁公寓经营者永久免除更重资本利得税在税收公平方面过于宽松的批评，我们正在审视各种应对措施。”

购入型租赁住房是注册租赁企业类型之一，该系统于2017年文在寅政府时期推出，允许通过购买和注册现有住房用于租赁，以保障租户稳定居住。注册的租赁住房需遵守强制性租赁期，房租年涨幅限制在5%以内。作为回报，经营者可享受免除更重资本利得税以及不计入综合房地产税等优惠。然而，由于租赁经营者税收优惠过度的批评，购入型公寓的注册已于2020年8月暂停。

随着政府正式宣布正在审查制度改进，购入型租赁住房的税收优惠预计将缩小。向购入型租赁经营者永久免除更重资本利得税的做法很可能被废除，代之以设宽限期后逐步征税。一位政府消息人士称：“此类内容预计将包含在下半年的税改计划中。”

此外，为鼓励购入型租赁经营者将其公寓投放市场，预计将准备补充措施，例如像多套房主那样，在土地交易许可区域内给予实际居住义务宽限期。

若对购入型租赁公寓经营者实施更重资本利得税，今年或明年强制性租赁期结束的公寓预计将涌入市场。据国土交通部数据，截至2024年底，首尔注册为购入型租赁住房的公寓有43,682套。其中，24,267户的强制性租赁期将于今年到期。若更重税负成为负担，这些单位可能入市。

友利银行房地产研究员南赫宇表示：“考虑到以往市场趋势，估计许多购入型租赁登记集中在江南三区和汉江沿岸等热门区域。如果政府设宽限期减少一般税收优惠，部分多套房主面临复杂计算，可能会出售以实现资本收益。”他补充说：“这可能成为市场库存的推动力，尤其是与非居民单身房主税收优惠减少相结合。”

然而，南赫宇也指出，实际进入市场的购入型租赁公寓数量可能不如预期那样多。他表示：“首尔和京畿道调控区域内的大量租赁房产可能是会员转让权受限的重建公寓，还有些单位租约剩余期限较长，因此大规模库存释放是否发生仍有待观察。”

也有人呼吁政府在引导购入型租赁经营者释放库存的同时，为全租和月租市场准备稳定措施。光云大学房地产法律系教授徐振亨表示：“将税法变更追溯适用于现有经营者可能面临诉讼风险，但即使抛开这点，诱导购入型租赁经营者出售房屋可能导致租赁住房减少，推高全租和月租价格。”

KB国民银行高级房地产专家金孝善表示：“政府似乎试图通过循环现有库存来解决供应短缺问题。”他强调：“但必须为租户准备稳定措施。”金孝善补充说：“租户中包括如果有意愿就能买房的人和无法买房的人，后者目前对住房稳定存在巨大的心理焦虑。”